Andamento mercato immobiliare italiano. Quale futuro?

Lo scorso 23 Novembre a Bologna, Nomisma ha reso pubblico il suo terzo rapporto sul mercato immobiliare italiano nel 2011, basando la sua analisi sulle 13 maggiori città italiane che da sole rappresentano circa il 30% della superficie concessa in Italia. I risultati di questo rapporto non sono quelli attesi, anzi si prevede un calo delle compravendite che a fine anno dovrebbero raggiungere la quota di 565.000 unità. Due sono gli indicatori principali di questo rapporto; il primo attiene alla variazione percentuale dei prezzi di sconto, che nel secondo semestre 2011 fa segnare un – 1,6% per le abitazioni, - 2,3% per gli uffici e un – 1,9% per i negozi (rispetto ai corrispettivi  - 0,7% , - 0,9% e – 0,7% del primo semestre).  Altro dato importante attiene ai tempi medi di vendita, che si assestano per le abitazioni a 6,6 mesi, per gli uffici a 8,8 e per i negozi a 7,9.

Secondo Nomisma le previsioni continueranno ad avere valori negativi per i prossimi due anni e solo nel 2014 ritorneremo su valori positivi.

Ma è possibile che i motivi di tale situazione siano da ricondurre solo al grave periodo di crisi economica che stiamo attraversando, a questa possibile double dip  ed ad un’offerta di immobili superiore alla domanda?

Ho letto anche di alcuni suggerimenti, ovvero di un piano immobiliare simile a quello lanciato dal governo inglese qualche giorno fa (400 milioni di sterline per la costruzione di nuovi alloggi). Ottemperare al blocco dei finanziamenti del sistema creditizio, con finanziamenti statali!

Regime Iva delle cessioni e locazioni immobiliari.

Aliquote IVA al 4, 10, 20 o ancora 21/23 % ?

In seguito alla legge di conversione 148/2011 della manovra di Ferragosto, che ha visto aumentare l’aliquota ordinaria IVA al 21% e viste le voci che parlano di un nuovo aumento delle aliquote IVA, forse risulta utile fare un quadro della situazione e capire quali aliquote IVA applicare alle operazioni di cessione e locazione immobiliari.

Quando vogliamo considerare se un’operazione di cessione immobiliare sia rilevante o meno ai fini IVA, non possiamo prescindere però da alcune considerazione.

Innanzitutto il momento impositivo; ovvero quando l’imposta sul valore aggiunto diviene esigibile. Tale momento in base all’art. 6 del D.P.R. 633/72, è da far risalire alla data dell’atto di acquisto, trattandosi di beni immobili.

Altra importante considerazione da fare, è valutare se il bene oggetto della nostra operazione sia un fabbricato abitativo o strumentale. A tal fine a nulla vale la destinazione del bene, il fine ultimo per cui viene utilizzato, ma occorre considerare la propria classificazione fra le categorie catastali.

Sono  fabbricati ad uso abitativo, tutti quei fabbricati o porzioni di essi, classificati nel gruppo A delle categorie catastali, ad eccezione di A/10 (uffici, studi privati).

Di conseguenza potranno essere considerati fabbricati strumentali, tutti quelli classificati nelle restanti categorie (ovvero B, C, D, E ed A/10).

Appurati questi concetti, non ci resta altro che capire se un’operazione di cessione immobiliare sia rilevante o meno ai fini IVA, ed in quest’ultimo caso, quale aliquota applicare.