Andamento mercato immobiliare italiano. Quale futuro?

Lo scorso 23 Novembre a Bologna, Nomisma ha reso pubblico il suo terzo rapporto sul mercato immobiliare italiano nel 2011, basando la sua analisi sulle 13 maggiori città italiane che da sole rappresentano circa il 30% della superficie concessa in Italia. I risultati di questo rapporto non sono quelli attesi, anzi si prevede un calo delle compravendite che a fine anno dovrebbero raggiungere la quota di 565.000 unità. Due sono gli indicatori principali di questo rapporto; il primo attiene alla variazione percentuale dei prezzi di sconto, che nel secondo semestre 2011 fa segnare un – 1,6% per le abitazioni, - 2,3% per gli uffici e un – 1,9% per i negozi (rispetto ai corrispettivi  - 0,7% , - 0,9% e – 0,7% del primo semestre).  Altro dato importante attiene ai tempi medi di vendita, che si assestano per le abitazioni a 6,6 mesi, per gli uffici a 8,8 e per i negozi a 7,9.

Secondo Nomisma le previsioni continueranno ad avere valori negativi per i prossimi due anni e solo nel 2014 ritorneremo su valori positivi.

Ma è possibile che i motivi di tale situazione siano da ricondurre solo al grave periodo di crisi economica che stiamo attraversando, a questa possibile double dip  ed ad un’offerta di immobili superiore alla domanda?

Ho letto anche di alcuni suggerimenti, ovvero di un piano immobiliare simile a quello lanciato dal governo inglese qualche giorno fa (400 milioni di sterline per la costruzione di nuovi alloggi). Ottemperare al blocco dei finanziamenti del sistema creditizio, con finanziamenti statali!

Questa a mio parere costituirebbe la classica soluzione all’italiana che non aiuterebbe per niente il mercato immobiliare, un mercato che deve essere modificato dalle radici. Se è vero che è diminuita negli ultimi anni la domanda interna di immobili è anche vero che è diminuita la domanda da parte di stranieri. Di sicuro i motivi non sono solo da ricondurre alla gravosità del debito italiano, ed alla sua situazione politica. Numerosi sono gli elementi di criticità che rendono “inappetibili” gli immobili italiani. Faccio riferimento all’inefficienza della burocrazia statale, all’alto livello delle aliquote fiscali, ad infrastrutture inadeguate per un paese come l’Italia, ed ancora, corruzione; tutti aspetti che incidono in misura diversa ma che uniti all’instabilità politica ed alla difficoltà di accesso ai finanziamenti, spingono le scelte degli investitori su altri mercati. Non è un caso che le sole città a rendere in Italia sono quelle che possono essere definite “prime”. Ovvero, città che vuoi per il loro forte interesse storico culturale, vuoi anche per il loro ruolo economico/finanziario, svolgono la parte di prime della classe in un contesto tutt’altro che positivo. Mi riferisco a città come Firenze, Venezia, Milano e Roma.  In particolare la domanda da parte di stranieri negli ultimi due anni si è concentrata soprattutto su Milano e Roma, facendo in modo che raccogliessero circa il 60% degli investimenti totali, essendo considerati infatti mercati più sicuri, con minori rischi e con un maggior livello di informazioni.

Altro elemento importante da valutare, sono cambiati gli acquirenti. La crisi del sistema finanziario, come ogni tipo di crisi, ha creato un momento di rottura con il passato, portando gli investitori ad operare con maggiore analisi nella scelta dei propri investimenti.

La domanda sta cambiando e questo anche perché stanno cambiando alcune caratteristiche della popolazione. La popolazione di oggi è caratterizzata rispetto al passato da un maggiore dinamismo e flessibilità, inoltre è molto più attenta e sensibile ad alcuni argomenti come l’informatica e l’ecologia. Tutti questi aspetti si ripercuotono inevitabilmente in quella che dovrà essere la propria dimora. Ecco quindi la necessità di costruire abitazioni “flessibili”, ovvero senza troppi vincoli strutturali, in modo da poter essere adeguate all’esigenze dei  vari acquirenti nel corso degli anni. Essenziali, stando alle statistiche, sembrano essere nella casa moderna, la presenza di uno studio, di un bagno inteso come luogo per il recupero psicofisico, tale da renderlo del tutto simile ad una mini spa, ed una maggior presenza di spazi esterni. Ed ancora una casa efficace ed efficiente. Efficace dal punto di vista informatico, quindi una maggiore presenza della domotica, ed efficiente dal punto di vista energetico, quindi maggiore attenzione ai materiali da usare.

Solo progetti di questo tipo in grado di integrarsi perfettamente nel “progetto città”, rispettandone storia e caratteristiche, insieme ad una attenta rivalutazione dei centri storici ed alla costruzione di social houses per le fasce di popolazione più disagiate, uniti ad interventi statali volti ad eliminare quelle criticità di cui sopra parlavo, daranno nuova linfa al mercato immobiliare non solo dal punto di vista economico ma anche dal punto di vista sociale. 

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