Scoperte nuove case fantasma

Lo scorso 5 Marzo, l’Agenzia del Territorio ha presentato i risultati per l’anno 2011, della sua attività di regolarizzazione di tutti quei fabbricati non censiti al Catasto o che hanno subito variazioni non dichiarate, ovvero dei famosi “immobili fantasma”.

Tale operazione ha consentito di individuare 1.081.698 unità immobiliari di diverse tipologie a cui è stata attribuita una rendita definitiva, o presunta, pari a 817,39 milioni di euro.

Oltre agli importanti risvolti civilistici, connessi ad una migliore identificazione del patrimonio immobiliare, l’ Agenzia del Territorio stima che tali “nuovi” immobili, porteranno nelle casse dello Stato introiti per 356 milioni di euro grazie all’ IMU, 110 milioni di euro ai fini Irpef grazie alla cedolare secca e 6 milioni di euro per l’imposta di registro.  In totale ci saranno per lo Stato risorse per 472 milioni di euro circa a cui si aggiungono il recupero delle imposte per gli anni precedenti.

Il palazzo del Leone, cambia veste

E’ la notizia della settimana, il palazzo del Leone di Firenze ha inaugurato la sua nuova veste dopo due anni di attente ristrutturazioni (costate circa 5 milioni di euro)  che hanno portato ad un concetto di lifestyle ed officebuilding, innovativo nel panorama nazionale della gestione immobiliare. L’obiettivo di tali lavori è stato quello di rendere il palazzo non solo “casa” di importanti studi finanziari o private banking, ma anche sede di rappresentanza delle più importanti aziende fiorentine.

Costruito nel 1871, con il progetto dell’architetto Landi, il Palazzo delle Assicurazioni Generali  è l’ultimo edificio costruito in Piazza della Signoria, da sempre luogo di grande importanza non solo culturale ma anche commerciale. In tipico stile rinascimentale fiorentino, si compone di 5 piani, di cui un ammezzato, per un totale di 3000 mq. Oggi è diviso in vari spazi che saranno locati ad un costo variabile fra i 300 e 350 €/mq.

Utilizzato inizialmente per essere la sede delle Assicurazioni Generali di Firenze, la sua destinazione è sempre cambiata nel corso degli anni, perdendo via via, la sua funzione di immobile strumentale. Oggi ospita importanti attività commerciali, come il caffè Rivoire o il flagship di Chanel, ma ciò, considerando anche il contesto, non poteva esimere Generali dal pensare ad un riposizionamento dell’immobile nel mercato. Un Trophy building senza un’anima, identità, rischierebbe di fatto  di vedere ridotto il proprio ruolo a quello di un semplice monumento. 

Attestazione energetica obbligatoria.

Dal 1 gennaio 2012, è obbligatorio riportare l’indice di classificazione energetica negli annunci di vendita, rendendo di fatto l’Ace (attestato di certificazione energetica) necessario nei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso.

L’Ace permette di valutare l’efficienza energetica dell’immobile in relazione ad alcuni parametri e valutare in questo modo, quali possono essere i costi relativi al riscaldamento/affrescamento dell’immobile. Il tutto viene classificato in una scala di valori che va da A+ (edifici con minori consumi) a G (edifici con maggiori consumi).

L’attestato di certificazione energetica (Ace) non è un documento nuovo ma esiste da circa 10 anni. Non si è mai capito però come dovesse essere utilizzato, tant’è che fino allo scorso anno le certificazioni energetiche in Italia non avevano una disciplina comune ma la loro presentazione variava da regione a regione, mettendo di fatto l’Italia in una situazione di svantaggio soprattutto nei confronti dei paesi nord europei (sempre più attenti al discorso sostenibilità).

La mancata presenza di un sistema di classificazione obbligatorio, non ha fatto altro che accrescere questa situazione: attualmente si stima che solo il 20% circa del patrimonio residenziale italiano, presenti i requisiti per essere qualificato dal punto di vista energetico e che circa l’80% del patrimonio immobiliare rientra nelle classi G ed F .

Eppure i vantaggi del possedere un immobile di classe C rispetto al dirimpettaio con un immobile di classe F sono rilevanti; questo infatti può portare ad ottenere un ricavo di vendita superiore del 10% (nel caso di classe A si può arrivare perfino al 30%) anche in tempi di crisi.

L’attestato di certificazione energetica può quindi servire,  nel lungo termine, a declassare gli edifici meno efficienti e portare il mercato a creare differenze di prezzo - fra immobili apparentemente della stessa tipologia - che ai giorni d’oggi sono sempre difficili da riscontrare. Questo costringerà anche gli operatori del mercato immobiliare a dover optare, inevitabilmente, verso scelte indirizzate ad un maggior uso di materiali ecologici che garantiranno in questo modo all’immobile di avere prezzi più competitivi.

Solo una pecca presenta questa norma;  manca di un sistema sanzionatorio generale, rimandato solo alle varie leggi regionali. Attualmente infatti, solo la regione Lombardia presenta delle sanzioni che vanno dai 1.000 ai 5.000 euro per coloro che non ottempereranno a tali obblighi.

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Per la detrazione del 36% niente più scadenze

Con il decreto Monti, dal 1 Gennaio 2012, la detrazione del 36% per il recupero edilizio,entra nel T.U.I.R. e quindi non assisteremo più a quelle proroghe annuali dell’ultimo momento.

Poche le novità al riguardo.

Tale detrazione potrà essere usufruita  solo da tutte quelle persone (residenti o non residenti in Italia) assoggettate ad IRPEF che possiedono, in base ad un titolo idoneo (proprietà, nuda proprietà o qualsiasi diritto reale di godimento), l’immobile sul quale si sono effettuati i lavori.

Il limite di spesa sul quale calcolare le detrazioni, resta sempre di 48.000 euro da ripartire in 10 anni. Supponendo di aver sostenuto quindi un costo per lavori di ristrutturazione pari a 48.000 euro, avremmo diritto ad una detrazione annua di 1.728 euro (somma pari al 36% di 4.800). Il nuovo articolo 16 bis del TUIR, non fa nessuna menzione riguardo alla precedente possibilità per le persone di età non inferiore a 75 ed 80 anni di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 rate.

Le somme oggetto di tale detrazione sono tutti gli interventi di natura straordinaria, le opere di restauro e risanamento, ed i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Rientrano nella detrazione del 36%, anche i lavori per prevenire il rischio di comportamenti illeciti, la realizzazione di opere per la cablatura degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche, lavori per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, all’adozione di misure antisismiche, opere per la bonifica dell’amianto e dal 2013,  anche le opere per il conseguimento di risparmi energetici (per tali lavori infatti, fino al 31/12/2012 è prevista ancora la detrazione del 55%).

Ultima nota; nel caso di acquisto di immobili ristrutturati si ha diritto alla detrazione del 36% sull’ammontare forfettario del 25% del prezzo dell’immobile, indipendentemente dal totale delle spese effettuate per il restauro, ma sempre nel limite di 48.000 euro. Quindi ipotizzando di acquistare un immobile per un valore di 300.000 euro ed un altro per 150.000 euro, la detrazione verrà calcolata in questo modo:

-          1° caso: 25% di 300.000 = 75.000. 75.000 * 36%= 27.000 euro (somma da ripartire in 10 anni);

-          2° caso: 25% di 150.000= 37.500. 37.500 * 36% = 13.500 euro (somma da ripartire in 10 anni).  37.500

Notizie in breve: no all'indicazione dei dati catastali nella vendita coattiva

Il consiglio del Notariato nel suo Studio 1-2011/E, asserisce che gli obblighi di indicazione dei dati catastali -recepiti in seguito al Dl 78/2010 art.19 comma 14 (conv. L. 122/2010)- non si applicano alle vendite coattive attuate nell’ambito di provvedimenti giudiziari di vendita. 

http://www.notariato.it/en/highlights/news/archive/pdf-news/1-11-e.pdf

Casa, perché non parli?

Quante volte in passato abbiamo sognato una casa capace di interagire con noi. Entrare in casa e trovare tutto pronto; il riscaldamento acceso, l’illuminazione, la musica giusta. In attesa della casa sensoriale di Microsoft - dove le pareti al semplice tocco, saranno in grado di trasferire alla casa tutte le sensazioni che ricerchiamo, colori, profumi e quant’altro-  la domotica negli ultimi anni sta facendo passi da gigante al fine di permetterci di risparmiare tempo e denaro.

Quando parliamo di domotica, facciamo riferimento a quella scienza che si occupa dello studio delle tecnologie presenti in un ambiente domestico. Ecco perché, con il diffondersi della domotica, tendiamo ad identificare gli ambienti dotati di tale tecnologia come “case intelligenti”.

Le “case intelligenti” in Italia sono circa 40.000 e la tendenza è sempre in crescita, nonostante l’offerta sia caratterizzata ancora da prezzi poco accessibili. I motivi di tale successo sono da ricondurre ad una maggiore comodità, maggiore sicurezza, risparmio di tempo, di energia e perché no.. senso di potere; sarà come avere un maggiordomo personale, gestibile anche con un’applicazione dal telefonino o via web.

Con un solo click, sarà possibile scegliere quale scenario trovare in casa al nostro ritorno. Luci soffuse, tapparelle abbassate e  televisore acceso, per un rientro all’insegna del relax; ancora, per un dolce risveglio, trovare il bagno ad una giusta temperatura, le tapparelle che si alzano automaticamente ad un data ora, l’antifurto perimetrale che si disinserisce. Il tutto senza dimenticare una maggiore sicurezza, grazie all’integrazione dei diversi sistemi (che ci permetteranno di uscire di casa senza il dubbio di aver spento tutte le luci o attivato l’antifurto!) ed un maggiore risparmio energetico, dovuto ad un più efficiente consumo di energia che eviterà anche eventuali black out da sovraccarico (si prevede un risparmio di riscaldamento e condizionamento pari a circa il 30%).

Le offerte sul mercato sono tante, ed il vostro tecnico di fiducia saprà sicuramente consigliarvi. Mi permetto di indicarne alcune:

Bticino, My home: sul sito è possibile anche configurare il proprio impianto personalizzato, con prezzo finale ;-).

Vimar, By-Me: grazie alle applicazioni per smartphone, sarà possibile controllare il sistema domotico grazie al proprio iPhone, BlackBerry o telefonini con sistema Android.

Ave, Domina Plus: prevede nuovi sistemi touch screen per il controllo dell’ambiente, con display da 12” e 5,7” a colori e la possibilità di usare per la domotica anche il sistema modulare a scomparsa “Ave touch”.

Gewiss, Chorus: le sue placche flat touch, si possono posizionare in qualunque posto senza opere murarie.

Andamento mercato immobiliare italiano. Quale futuro?

Lo scorso 23 Novembre a Bologna, Nomisma ha reso pubblico il suo terzo rapporto sul mercato immobiliare italiano nel 2011, basando la sua analisi sulle 13 maggiori città italiane che da sole rappresentano circa il 30% della superficie concessa in Italia. I risultati di questo rapporto non sono quelli attesi, anzi si prevede un calo delle compravendite che a fine anno dovrebbero raggiungere la quota di 565.000 unità. Due sono gli indicatori principali di questo rapporto; il primo attiene alla variazione percentuale dei prezzi di sconto, che nel secondo semestre 2011 fa segnare un – 1,6% per le abitazioni, - 2,3% per gli uffici e un – 1,9% per i negozi (rispetto ai corrispettivi  - 0,7% , - 0,9% e – 0,7% del primo semestre).  Altro dato importante attiene ai tempi medi di vendita, che si assestano per le abitazioni a 6,6 mesi, per gli uffici a 8,8 e per i negozi a 7,9.

Secondo Nomisma le previsioni continueranno ad avere valori negativi per i prossimi due anni e solo nel 2014 ritorneremo su valori positivi.

Ma è possibile che i motivi di tale situazione siano da ricondurre solo al grave periodo di crisi economica che stiamo attraversando, a questa possibile double dip  ed ad un’offerta di immobili superiore alla domanda?

Ho letto anche di alcuni suggerimenti, ovvero di un piano immobiliare simile a quello lanciato dal governo inglese qualche giorno fa (400 milioni di sterline per la costruzione di nuovi alloggi). Ottemperare al blocco dei finanziamenti del sistema creditizio, con finanziamenti statali!