Regime Iva delle cessioni e locazioni immobiliari.

Aliquote IVA al 4, 10, 20 o ancora 21/23 % ?

In seguito alla legge di conversione 148/2011 della manovra di Ferragosto, che ha visto aumentare l’aliquota ordinaria IVA al 21% e viste le voci che parlano di un nuovo aumento delle aliquote IVA, forse risulta utile fare un quadro della situazione e capire quali aliquote IVA applicare alle operazioni di cessione e locazione immobiliari.

Quando vogliamo considerare se un’operazione di cessione immobiliare sia rilevante o meno ai fini IVA, non possiamo prescindere però da alcune considerazione.

Innanzitutto il momento impositivo; ovvero quando l’imposta sul valore aggiunto diviene esigibile. Tale momento in base all’art. 6 del D.P.R. 633/72, è da far risalire alla data dell’atto di acquisto, trattandosi di beni immobili.

Altra importante considerazione da fare, è valutare se il bene oggetto della nostra operazione sia un fabbricato abitativo o strumentale. A tal fine a nulla vale la destinazione del bene, il fine ultimo per cui viene utilizzato, ma occorre considerare la propria classificazione fra le categorie catastali.

Sono  fabbricati ad uso abitativo, tutti quei fabbricati o porzioni di essi, classificati nel gruppo A delle categorie catastali, ad eccezione di A/10 (uffici, studi privati).

Di conseguenza potranno essere considerati fabbricati strumentali, tutti quelli classificati nelle restanti categorie (ovvero B, C, D, E ed A/10).

Appurati questi concetti, non ci resta altro che capire se un’operazione di cessione immobiliare sia rilevante o meno ai fini IVA, ed in quest’ultimo caso, quale aliquota applicare.

C’è da dire che il D.L. 233/2006 (convertito dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006), ha profondamente inciso sul regime IVA delle cessioni e locazioni immobiliari, prevedendo da un lato una minore rigidità nel rapporto di alternatività fra IVA ed imposte d’atto e d’altra parte, prevedendo –in linea di massima – la regola dell’esenzione Iva (con delle eccezioni),  il tutto a favore di un maggior gettito derivante dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Nel caso di cessione di immobili ad uso abitativo la regola generale dell’esenzione Iva, sembra trovare piena applicazione. Solo in un caso tali operazioni scontano l’imposta, ovvero quando il “cedente” è un’impresa di costruzione o ristrutturazione che ha ultimato il lavoro da non oltre 4 anni ( o anche dopo 4 anni, purché il fabbricato sia stato locato per un periodo non inferiore a 4 anni, in attuazione ai piani di edilizia residenziale convenzionata).

Le aliquote applicabili in tale ipotesi sono del 4%, 10%  e 21%. Si applicherà il 4%  per le cessioni aventi ad oggetto fabbricati e relative pertinenze, se per il soggetto che acquista vi sono le condizioni dell’ “acquisto di prima casa” (anche in complessi turistici non di lusso), ed alle costruzioni rurali e relative pertinenze.

Applicheremo l’aliquota del 10% nei casi in cui, l’immobile non soddisfi i requisiti di “prima casa”, di fabbricati  o porzione di fabbricati che rientrano nelle caratteristiche della legge “Tupini”*, nelle cessioni aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di essi assimilabili ad abitazioni (quali scuole,  case di cura, ospedali, asili e simili) e in tutti gli altri casi in cui la cessione è presupposto d’imposta.

L’aliquota ordinaria del 21% verrà applicata per quelle cessioni riguardanti immobili di lusso.

Per quanto riguarda le locazione di immobili ad uso abitativo, anche in questo caso opera come regime di massima l’esenzione IVA. Solo in un caso i canoni di locazione sconteranno un aliquota IVA pari al 10%, ovvero quando come soggetto locatore figura la stessa impresa costruttrice.

Per gli immobili strumentali la situazione è meno complicata. L’aliquota ordinaria da applicare alle cessione di fabbricati o porzioni di essi, poste in essere da imprese di costruzione che hanno ultimato l’intervento da non oltre 4 anni, è del 21%  o 10% ( nel caso di fabbricato strumentale che sia stato oggetto di recupero o restauro) chiunque sia l’acquirente.

 L’aliquota del 21% verrà applicata anche alla cessione di fabbricati strumentali che vedono nel ruolo di acquirenti, soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione (anche le società semplici), e soggetti passivi IVA che hanno un pro-rata di detraibilità ≤ 25% (parliamo quindi di soggetti che svolgono in via esclusiva o prevalente operazioni esenti); in tutti le altre ipotesi, opererà il regime di esenzione IVA, tranne il caso in cui il cedente (che avrà un pro-rata di detraibilità ≥ 25%) richieda espressamente nell’atto di cessione che tale operazione sia incisa da IVA.

Una situazione più o meno analoga si ha nelle locazione di immobili strumentali. Anche qui la regola generale è quella della esenzione IVA;  tuttavia l’art. 10 comma 1 del D.P.R. 633/72, prevede alcune eccezioni al verificarsi delle quali i canoni di locazione scontano un aliquota IVA del 21%:

-          quando il conduttore non agisce nell’esercizio di impresa, arti o professioni;

-          quando il conduttore è un soggetto con pro-rata di detraibilità ≤ 25%;

-          quando verrà esercitata l’opzione per l’applicazione IVA sul contratto, da parte dei soggetti coinvolti.

Una menzione a parte merita il regime Iva riguardo la cessione di terreni.

Distingueremo fra terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria e terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; soltanto in questo ultimo caso le operazioni di cessioni scontano l’IVA al 21%.  Al fine di interpretare meglio la distinzione sopra esposta, bisogna fare riferimento esclusivamente al Piano Regolatore Generale del proprio comune.

 *Gli immobili rientranti nella legge Tupini, sono quei fabbricati la cui superficie sopra terra è destinata per più del 50% ad immobili ad uso abitativo e  per non più del 25%, per negozi, botteghe o uffici.

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